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不動産担保ローンでの担保設定
不動産担保ローンにおいて、担保はどのように設定されるのでしょうか。
担保は計算が難解
不動産担保ローンにおいて、担保となる不動産の資産価値計算は、大変難解なものになっています。なぜなら、同じような地域にある不動産であっても、その土地が市街化調整区域になっているかいないか、再建築条件はどのようになっているか、周囲環境はどのようなものか、これからの発展性はどのようなものかなど、複雑に絡み合う条件が様々になっているのです。
市場価格とは異なる
不動産を担保にする不動産担保ローンでは、その資産価値計算が難しいことを前述しましたが、それが、借り入れ額に関係してきます。例えば、５０００万円の資産価値がある不動産であったとしても、最大で５０００万円を借り入れすることができるわけではありません。これは、不動産というものが安定した価値のあるものではなく、流動性の伴うものであるために、市場価値の半分から８割程度に、担保価値が設定されていることに関係があります。ですから、市場価値ではなく、担保価値を見極めることが必要になるのです。
抵当権を幾つか設定する
不動産を担保にして借り入れを行なう場合に、その不動産に抵当権が設定されることを前述しました。しかし、不動産担保ローンでは、すでに抵当権が設定されている不動産に、さらに抵当権を設定することで借り入れを行なうことができるのです。しかし、ここで注意をする必要があります。それは、すでに設定されている抵当権額を、担保額から差し引いた額でしか、抵当権を設定することができないのです。
担保価値の設定
不動産担保ローンにおける担保価値の設定には、不動産鑑定士という方が評価を行なうことになります。関係する幾つかの条件を考慮して判定することになります。この時の判定では、返済が滞った際に、すぐに資金を回収できるような価格での担保設定がされることが多いのです。そのために、不動産鑑定士により、担保価値計算が異なってくることがあるのです。
